La répartition des réparations qui a été exposée en partie 1 de cet article (cliquez ici), doit encore être complétée par les règles suivantes. En effet, quand bien même des travaux pourraient sembler incomber au locataire ou au bailleur, certains principes permettent d’aboutir à une issue différente.
III Les règles permettant de nuancer - Côté locataire
1. Le locataire peut être exonéré lorsqu’une dégradation qui, de prime abord, aurait dû être assumée par lui, a en réalité pour cause :
- Un cas fortuit ou la force majeure
- La faute du bailleur
- Le fait d’une autre personne (qui n’a pas été introduite dans le logement par le locataire).
2. De plus, comme expliqué dans la partie 1 de l’article (cliquez ici), si la vétusté, les malfaçons ou les vices de construction sont la cause de la détérioration, alors les travaux pèseront sur le propriétaire. Le locataire en sera donc exonéré, quand bien même il s'agirait d’un élément qui pourrait a priori entrer dans la catégorie des réparations dont il a la charge.
IV Les règles permettant de nuancer - Côté bailleur
1. Il faut savoir que le locataire doit répondre des dégradations qu’il a causées de son propre chef. C’est le cas même lorsqu’il s’agit d’éléments qui relèvent en principe du bailleur.
2. Par ailleurs, lorsque le défaut d’entretien du locataire a aggravé la détérioration d’un élément, on en tient compte même si cela concerne une réparation qui devrait en principe incomber au bailleur. Ainsi, les juges « comptabilisent » la part de responsabilité qui pèse sur le locataire en raison de sa négligence.
3. D’une manière générale, le locataire est tenu d’user normalement du logement. De ce fait, une dégradation causée par un usage anormal ou abusif, lui fera supporter les travaux.
4. Enfin, il faut noter que le locataire se doit d’informer son propriétaire des dégradations importantes tout au long du bail. Dans le cas contraire, il prend le risque d’engager sa responsabilité.
Conclusion
Parfois la frontière n’est pas aussi nette entre ce qui devrait peser sur le locataire ou le propriétaire. C’est pourquoi on apprécie au cas par cas.
Illustration : pour illustrer ce propos, voici un exemple au sujet du jaunissement des murs. Les juges ont déjà pu décider que si ce jaunissement résultait de l’usure normale après plusieurs années d’occupation du logement (donc de la vétusté), la remise en état incombait au bailleur. En revanche, si cette dégradation était plutôt due à un usage anormal (par exemple des fumées excessives, un manque d’aération) ou à un défaut d’entretien, alors la charge pesait sur le locataire.
